阿荣旗2018年城市棚户区改造房屋征收补偿安置方案(征求意见稿)

文章来源:阿荣旗人民政府办公室作者: 发布时间:2018年05月02日 点击数: 字体:

阿荣旗2018年城市棚户区改造

房屋征收补偿安置方案

(征求意见稿)

为了改善棚户区居民的生活居住条件,同时保障被征收人的房屋、附属物及附属设施在征收时得到合理的补偿,依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定,结合阿荣旗实际,制定本方案。在阿荣旗那吉镇区域内2018年棚户区改造需要进行房屋征收的,适用本方案。

第一章 总则

第一条 征收范围

区域: 南至体育路、北至迎宾楼、西至幸福大街、东至原111国道列为2018年棚户区改造范围。

第二条 征收主体

阿荣旗人民政府负责阿荣旗那吉镇棚户区改造房屋征收与补偿安置工作;阿荣旗房屋征收安置办公室负责组织实施房屋征收与补偿安置工作;被征收房屋的产权人为被征收人。

第三条 征收补偿安置方式

国有土地上房屋征收补偿安置按照被征收人意愿,可选择货币补偿或者产权调换(包括产权调换现房、产权调换期房)征收补偿安置方式。

第二章 房屋征收补偿安置原则和内容

第四条 征收与补偿安置的对象

房屋征收补偿安置的对象为被征收房屋的所有权人。

第五条 房屋征收补偿原则

(一)棚户区改造房屋征收工作,按照先补偿、后搬迁的原则进行。房屋征收部门与被征收人应当订立《房屋征收补偿安置协议》,按照征收补偿协议约定的搬迁时间进行搬迁。

(二)房地产价格评估机构由被征收人协商选定;自房屋征收部门公布房地产价格评估机构名单之日起十日内仍不能协商选定的,由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定或者采取摇号、抽签等方式随机确定。确定评估机构的过程由公证机构现场公证。

(三)被征收房屋、附属房屋、附属设施和装修等补偿价格,由选定的房地产价格评估机构进行评估确定,评估报告作为确定补偿价格的依据。

第六条 房屋征收的补偿内容

主要包括被征收房屋价值的补偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿;附属房屋、设施、装修等补偿。

第七条 被征收房屋的认定

(一)权属认定

1.具有《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》的;

2.具有《国有土地使用权证》或者《房屋所有权证》的;

3.具有《不动产权证书》的;

4.未申领权属证书的,以合法有效权属来源证明材料的使用人为准;

5.符合国家相关规定,经相关部门依法认定应予补偿的。

(二)计户认定

1.以《房屋所有权证》登记的所有权人或合法有效权属来源证明材料的使用人为计户单位;

2.以《不动产权证书》登记的所有权人为计户单位;

3.符合国家相关法律法规规定的产权人为计户单位。

(三)面积认定

被征收房屋建筑面积按照房屋权属证书登记为准,实际测量面积大于权属证书登记面积,超出部分面积在权属证书登记面积的3%(含)范围内,应计算为有产权证房屋面积;超出权属证书登记面积3%以外部分,按无产权证房屋认定。实际测量面积小于权属证书登记面积,按实际测量面积认定。未取得房屋权属证书的房屋,以确定的房屋评估机构实际测量的面积为准。

(四)使用性质认定

1.被征收房屋使用性质的认定,以房屋权属登记证书登记的使用用途为准;

2.房屋权属证书登记的用途为住宅房屋,但实际用于经营的,其房屋使用性质以权属证书登记的用途为准。实际用于经营的有产权房屋,同时符合以下条件的属于住改非房屋:

(1)房屋权属证书登记的用途为住宅;

(2)证照齐全且正在经营,连续经营一年(含)以上(证明材料:近一年的个人所得税、房产税、土地使用税完税证明);

(3)营业执照注册地与经营场所为同一地址,不属于异地经营,同一地址只认可一个营业执照;

(4)营业执照注册经营者是房屋产权人或直系亲属 (父母、配偶、子女),属于直系亲属关系的,需提供户籍证明材料;

(五)唯一住房认定

无房屋产权证的房屋实际用于正常居住,且居住人夫妻双方及未成年子女在那吉镇范围内无其它有产权房屋,符合以下条件之一,可认定为居住人的唯一住房。土地权属人属于买卖、继承或赠与的土地上,未办理土地使用证分割手续的,均不与认定。

1.房屋实际居住使用人是土地权属人。

在同一土地使用证或同一土地权属证明范围内,不存在其它有房屋产权证的房屋,应给予认定为土地权属人的唯一住房。

2.房屋实际居住使用人不是土地权属人。

应出具买卖协议,社区出具证明、周边四邻签字证明事实的真实性,原土地使用权人现场指界签字证明协议的真实性,如原土地使用权人不能到现场签字,需进行公示10日后确定土地权属,确定的权属人要写承诺书,承担一切责任。确定土地权属后按本条第一款认定。

3.房屋实际居住使用人是土地权属人的继承人,但未办理土地使用证变更登记(过户)手续,应提供公证部门出具的公证书或相应的继承人共同到场签字确定土地使用人。确定土地权属后按本条第一款认定。

4.房屋实际居住使用人无土地使用证或土地权属证明,由国土部门、规划部门及那吉镇共同认定符合唯一住房条件。

(六)产权审核认定

1.对所有房屋的产权证进行查档核实,产权证标明的位置、结构、面积、用途与产权档案不符的,以产权档案为准。实际房屋状况与产权档案不符的,不能认定为有产权证房屋,有住建部门出具的维修或翻建批准手续且房屋位置与产权档案标明的位置相一致,可认定为有产权证房屋。

2.持有房屋产权证,但没有产权档案的,提交住建部门审核后按规定进行认定。

3.持有《建设用地规划许可证申请审批表》及建设用地批准书,或持有《建设工程规划许可证》,且房屋位置、结构及建设年限与审批手续相符,均可以认定为有产权证房屋。

4.购买公房未办理房屋产权证,提供购买公房的原始凭证后进行认定。

5.老版本房产证无档案信息等特殊情况房屋由房屋征收综合组组织旗住建局、旗国土局、那吉镇及审核组的相关人员进行现场核实认定。

第三章 房屋征收补偿与安置的标准

第八条 货币补偿

凡选择货币补偿方式的,符合本方案第七条的房屋,其补偿金额计算方式为:评估机构确定的同区域新建类似房屋市场价格×被征收房屋认定面积+应给予的其它货币补偿(附属房屋、设施、有产权房屋的装修、土地使用情况以及搬迁补助费、停产停业损失等)。

对依法认定的违法建筑不给予补偿,由被征收人自行拆除。在规定期限内拒绝自行拆除的,有关部门依据相关法律法规予以强制拆除。

住改非房屋选择货币补偿,以认定的实际经营面积、交纳房产税面积或交纳城镇土地使用税面积为基数增加30%住宅面积补偿。

附属物及附属设施由评估机构确定给予货币补偿,依据土地使用证或土地权属证明,座落在有效土地使用范围外的附属物及附属设施不予补偿。

第九条 产权调换

(一)产权调换安置原则

采取政府搭台、政策引导、市场调节、就近安置、双向选择的原则。充分利用现有空置商品房屋、具有合法审批手续的在建项目或待建项目,多渠道筹集安置房源。被征收人根据就地可回迁安置房屋价值自主选择不同区域的等价值安置房。

(二)产权调换安置房条件

1.房地产企业自愿提供无抵押、冻结、查封、权属纠纷等情况的空置房屋;

2.房地产企业自愿参与且持有合法审批手续的在建项目或待建项目;

3.房地产企业自愿参与的项目或提供的空置房屋可供被征收人自愿选择。

(三)购置方式

房地产企业自愿向棚改服务大厅提供房源,通过公开招标采购确定房源价值,房地产企业向被征收人公开承诺给予的优惠条件、物业管理、小区规划设计等事项。被征收人在房地产企业提供的房源中自主选择调换房屋。政府依据被征收人选择不同房源安置房的可置换面积结算,超出部分由被征收人自行承担,不足部分按货币补偿标准给予补偿。

(四)住宅房屋产权调换

符合本方案第七条的住宅房屋征收补偿选择产权调换的,按有产权房屋认定的面积按1:1.2计算就地产权置换多层住宅面积。被征收人选择安置多层楼房后要求增加面积的,超出可回迁面积10平方米(含)以内的,按该区域房源企业报价下浮100元/平方米进行结算,超出10平方米以外的,按协议约定回迁安置时间的房屋市场销售价结算;被征收人选择安置高层楼房后要求增加面积的,超出可回迁面积15平方米(含)以内的,按该区域房源企业报价下浮100元/平方米进行结算,超出15平方米以外的,按协议约定回迁安置时间的房屋市场销售价结算。

(五)非住宅房屋产权调换

符合本方案第七条的非住宅房屋征收补偿选择产权调换的,按有产权房屋认定面积的1:1计算就地置换非住宅房屋价值,被征收人根据就地置换房屋价值自主选择不同区域的等价值安置房。

(六)住改非房屋产权调换

住改非房屋按住宅给予补偿,以认定的实际经营面积、交纳房产税面积或交纳城镇土地使用税面积为基数增加30%住宅补偿面积,不再补偿停产停业损失;只办理营业执照但没有实际经营活动以及经营一年以下的,不增加补偿面积。

(七)附属物及附属设施由评估机构确定给予货币补偿,依据土地使用证或土地权属证明,座落在有效土地使用范围外的附属物及附属设施不予补偿。

(八)其它房屋

征收区域内办公、生产加工、养殖、仓储等其它用途房屋以及能够在住宅房屋继续从事原活动的,根据实际情况由评估机构确定给予货币补偿金额。

(九)过渡方式

被征收人选择期房为安置房的,由被征收人自行过渡,过渡期内由征收人按本方案第十一条第二项支付临时安置补助费,超过约定过渡期限的,房屋征收部门应当自逾期之日起按照原规定标准的二倍支付临时安置补助费。过渡期满超过一年仍不能交付安置房的,由房屋征收人按实际过渡期终止日时安置房市场价格对被征收人给予货币补偿安置。

第十条 土地使用情况补偿

(一)地级级别的划分

根据国土部门的相关规定,结合实际棚改区域,一级土地区域确定为体育路以南至福利路、阿伦河以东至111国道。二级土地区域确定体育路以北那吉镇辖区内和福利路以南那吉镇辖区内。

(二)补偿标准

出让用地由评估机构实际评估确定补偿金额,划拨用地参照2017年度棚改区域土地补偿标准,即:一级土地300㎡(含)以内143元/㎡,300以外85.5元/㎡;二级土地300㎡(含)以内95元/㎡,300以外57元/㎡。非国有土地依据有关规定进行征收补偿。

(三)补偿方式

对出让或划拨方式取得使用权的土地均采取货币补偿方式,以土地使用证或土地权属证明标明的土地面积为准,超范围用地不予补偿。

划拨用地300㎡(含)以内的土地计算补偿时扣除有产权房屋占地面积。

第十一条 搬迁补助费和临时安置补助费

(一)搬迁补助费

1.住宅

认定建筑面积 标准(元/户)
50m2(含)以下 500
50m2—200m2(含)以下 510-2000
200m2以上 2000

2.非住宅

认定建筑面积 标准(元/户)
50m2(含)以下 1000
50m2—200m2(含)以下 1020-4000
200m2(含)以上 4000

3.企事业单位设施设备的拆装、搬迁、调试费用据实支付。

(二)临时安置补助费

选择产权调换为期房且由被征收人自行过渡的,按如下标准支付临时安置补助费,计算时限从完成搬迁腾空被征收房屋开始计算,到交付安置房日期为止。由房屋征收部门提供周转用房的不支付临时安置补助费。

1.住宅

认定建筑面积 标准(元/月.户)
80m2(含)以下 800
80m2—140m2(含)以下 1000
140m2以上 1200

2.非住宅

认定建筑面积 标准(元/月.户)
100m2(含)以下 2000
100m2—200m2(含)以下 2500
200m2以上 3000

第十二条 征收非住宅房屋造成停产停业损失的,应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。补偿标准不低于被征收房屋价值的百分之三。

被征收人认为其停产停业损失超过依照前款规定计算的补偿费,应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料,房屋征收部门应与被征收人共同委托依法设立的评估机构对停产停业损失进行评估,并按照评估结果支付补偿费。

第十三条 住房保障政策(选择货币补偿)

(一)保障条件

为了保证收入低、住房面积小的被征收困难群众不因房屋征收降低原有生活水平,最低补偿金额不得低于房地产价格评估机构确定的同等地段新建商品住宅平均售价购买50平方米住宅的金额。但要同时满足以下条件:

1.被征收人属于城镇低保或低收入家庭的;

2.被征收人夫妻双方及未成年子女在那吉镇内仅有该套住房的;

3.被征收人及同户家庭成员未享受过其他住房保障政策的。

享受征收住房保障政策的被征收人,因得到了超面积补偿,对原住房装修部分及附属房屋、构筑物、土地等不再进行补偿。被征收人也可以选择不享受征收住房保障性补偿,按照房地产价格评估机构确定的被征收房屋、装饰装修、附属房屋、构筑物等补偿金额进行补偿。

(二)申请程序

1.申请棚改住房保障政策的被征收人(以下简称申请人),持本人身份证、户口本、房产证、低保证、低收入证明等有效证件到所在社区居委会填写《阿荣旗2018年棚户区改造住房保障申请表》,并由社区提出审核意见;

2.申请人持社区审核通过的《阿荣旗2018年棚户区改造住房保障申请表》到住建局房产大厅及住房保障管理股分别核实现有住房情况及是否享受过其他住房保障政策情况,由两部门分别提出审核意见;

3.申请人持房产大厅及住房保障管理股审核通过的《阿荣旗2018年棚户区改造住房保障申请表》到棚改服务大厅进行最终审核备案并公示,公示期不得少于15日。

第十四条 优惠及奖励政策

(一)对在规定的征收奖励时限内达成协议并搬离现场的被征收人,按认定的房屋面积给予每平方米100元奖励,奖励期限根据房屋征收项目和区域的具体情况确定。

(二)对在规定的征收时限内达成协议,选择产权调换并搬离现场的被征收人,按就地产权调换可回迁面积给予每平方米200元奖励。

第四章 责任义务

第十五条 被征收人应履行的责任及义务

(一)签订征收补偿安置协议时,须将《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》等相关权属证明手续交予征收工作组,统一办理注销手续;两证丢失的需登报声明作废,公告费由被征收人负担。被征收人须在签署《征收补偿安置协议》、搬离现场、交付房屋,并接收《房屋验收单》后,方可领取相关安置补偿金。

(二)被征收人有义务配合做好丈量面积、评估资料的核对工作,并完善相关资料手续。

(三)被征收人应按照要求在规定时间内向征收工作组提供房屋产权证明文书、产权人身份证明或者委托人身份证明。

(四)在签订《征收补偿安置协议》时,其所有权人必须本人办理有关手续;本人无法前来办理的,由其受委托人,持经公证机关公证的委托书及双方身份证原件及复印件办理有关手续。产权人已死亡且合法继承人为多人的,持经公证机关公证的委托书委托其中一人办理征收手续。

(五)在所签订的《征收补偿安置协议》限定的交房时间内,被征收人应和房屋验收工作组办理交房手续,并移交房屋钥匙。

(六)被征收人腾空房屋时,有维持原房屋结构完整、设施齐全等方面的义务。

第十六条 征收人应履行的责任及义务

(一)对选择产权调换方式的被征收人,按签订的《征收补偿安置协议》予以安置。

(二)安置房应符合国家相关质量安全验收标准。

第五章 责任追究

第十七条 任何单位和个人不得违反规定,采取非法方式迫使被征收人搬迁。由此给被征收人造成损失的,依法承担赔偿责任,并对相关人员依法依规追究相应责任。

第十八条 在征收房屋过程中,如有威胁、侮辱、殴打房屋征收工作人员或以其它行为阻碍工作人员执行公务的,由公安机关依照相关法律法规进行处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第十九条 对弄虚作假、隐瞒事实情况的个人,将按照有关规定追究相关人员的责任。对出具虚假证明的,依法追究相关单位责任。

第二十条 房地产价格评估机构或房地产估价师出具虚假或有重大差错的评估报告,由征收部门提请发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构及房地产估价师一并依法进行处理;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章 其他事项

第二十一条 《补偿审核表》审核

(一)房产证与土地使用证权利人不是同一人的,由被征收人(房屋产权人)签署承诺书后,方可办理审核。

(二)买卖未过户,能联系上原产权人的,持买卖协议,买卖双方共同到场,证明买卖协议真实性后,方可办理审核。

(三)买卖未过户,联系不上原产权人的,房屋结构、面积、位置相符,由被征收人(买方)本人写承诺书,四邻证明,依法进行公示期满后,方可办理审核。

(四)存在继承房产关系:1.由公证部门出具公证书确定产权人或受益人,然后正常办理审核。2.由相应的继承人共同到场确认房屋产权人或受益人,受益人要写书面承诺,出现争议由确认的产权人或受益人自行负责解决,然后正常办理审核。

(五)买卖未过户,原产权人已去世的,房屋结构、面积、位置相符,由原产权人的相应继承人现场确认协议的真实性,然后由被征收人(买方)本人写承诺书,依法进行公示,公示期满后,正常办理审核。

第二十二条 自本《方案》发布之日起,被征收房屋存在租赁关系的,由租赁双方自行解除租赁关系;设有抵押权的,由产权人自行解除抵押;存在产权纠纷的,由当事人双方自行解决。征收人不承担房屋租赁、抵押及产权纠纷所产生的任何经济和法律责任。

第二十三条 房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为,违反规定实施的,不予补偿。

第二十四条 在规定的期限内达不成协议,或被征收房屋产权人下落不明、暂时无法确认产权或者产权不明的房屋,由房屋征收部门到公证机关进行相关公证后,报请阿荣旗人民政府做出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。公告期满后,对房屋产权人下落不明的房屋现状保全,按征收补偿决定先行征收。被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议或依法提起行政诉讼。

第二十五条 被征收人在法定期限内未申请行政复议或未提起行政诉讼,在补偿决定确定的期限内拒不搬迁的,阿荣旗人民政府依法申请人民法院裁定准予强制执行。

第二十六条 本方案未尽事宜,由阿荣旗棚户区改造工作领导小组另行研究确定。

第二十七条 本方案由阿荣旗棚户区改造工作领导小组负责解释。

征求时限:自本方案发布起30日之内

联 系 人: 陈海鹏

联系电话:3969107

                                                                              阿荣旗人民政府办公室

                                                                             2018年5月2日