关于印发《阿荣旗物业管理办法》的通知

文章来源:本站原创作者:本站原创 发布时间:2010年07月01日 点击数: 字体:

 

 

 

阿政发[2010]17

 

关于印发《阿荣旗物业管理办法》的通知

 

各乡镇人民政府,旗直各部门,驻旗各单位:

《阿荣旗物业管理办法》经2010113日旗政府第1次常务会议通过,现印发给你们,请认真遵照执行。

 

 

                          00年二月二十三日

 

 

 

 

阿荣旗物业管理办法

 

第一章   

 

第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,促进和谐社会建设,根据国务院和自治区《物业管理条例》,结合本旗实际,制订本办法。

第二条 本办法适用于阿荣旗行政区域内物业管理及相关活动。

第三条 旗建设部门、城市管理行政执法部门、环保部门、财政部门、公安部门、税务部门、工商部门、质量技术监督部门、乡镇人民政府等相关单位分工负责,共同承担物业管理活动的监督管理工作。

(一)旗建设部门负责宣传、贯彻物业管理方面的政策、法规和规范性文件,利用报纸、电视、广播电台等媒体通过播放专题片、专题采访等形式宣传物业管理政策、法规;定期组织召开物业管理现场会或座谈会,使业主深刻了解、领会物业管理的相关规定;指导选举业主委员会;对物业服务企业的经营活动进行监督检查指导,规范物业管理市场行为;制定物业服务企业考核标准,组织开展物业服务企业年度考核;对物业小区规划和配套设施设备及物业服务用房的设计方案进行初审;对物业管理区域内配套设施设备及物业服务用房的落实情况进行综合验收,做好工程质量的监督检查工作。

(二)旗城市管理行政执法部门负责配合旗建设部门做好物业管理政策法规的宣传工作;规范物业小区污水清运时间和排放地点;对物业小区内违章建筑、私搭乱建等行为进行查处;对装修装饰产生的建筑垃圾进行管理,督促物业服务企业及时组织业主做好装修装饰垃圾清运工作,对物业服务企业举报或巡查发现未及时清运建筑垃圾的小区业主进行处罚;监督物业服务企业对物业小区内树木、花草和绿地进行管理,受理物业管理区域内其他违反城镇管理行为的举报并进行查处。

 (三)旗环保部门负责对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价审批和环保设施竣工验收;对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理,对违反环保法律法规的行为依法进行查处;对涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理。

(四)旗财政部门负责对物业扶持资金使用情况的审核、批复以及资金使用的监督管理工作。

(五)旗公安部门负责指导、督促物业服务企业和保安人员开展安全防范工作,指导落实物业管理区域内的安全防范设施建设;消除物业管理区域内的治安隐患,及时查处治安案件,调解各类涉及治安管理的矛盾;加强对保安人员、外来人口和宠物的管理;开展消防宣传教育,定期对小区消防设施进行检查,及时消除火灾隐患。

(六)旗税务部门负责做好物业服务企业的税费征收和管理工作。

(七)旗工商部门负责确认物业服务收费标准和物业管理区域前期物业服务收费标准;对物业管理活动中的各项收费进行检查和管理,对超标准和超范围收费进行查处;受理物业管理收费价格咨询及投诉,协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷;加强企业登记审查,对未经规划管理部门批准擅自将居住用房改变为非居住用房的场所,不予核准登记。

(八)旗质量技术监督部门负责对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察,督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作;查处安装、改造、维修和使用中的违规行为;调查处理物业管理区域内的特种设备事故。

(九)乡镇人民政府负责组织开展居民素质教育,提高居民的物业意识;组织指导社区居委会选举业主委员会;协助旗建设部门开展其他物业管理工作。

第四条 成立物业监督委员会,由人大、政协相关领导、人大代表、政协委员、老干部代表、社区居委会干部、业主代表及物业服务企业等人员组成,负责监督指导物业管理工作。

 

第二章          业主大会与业主委员会

 

第五条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

第六条 业主委员会应在业主大会中选举产生,在征得业主同意后,也可以由旗建设部门、乡镇人民政府指导社区居委会以幢、单元为单位,采用逐家逐户填写选票的形式,先选举单元长,从单元长中选举楼长,所有楼长为本物业管理区域内的业主委员会成员,业主委员会成员为单数。在业主委员会成员中选举产生主任,副主任(兼执行秘书)。为了确保业主委员会队伍的稳定,充分调动业主委员会的工作积极性,旗建设部门每年应对考核优秀的业主委员会给予适当奖励。

第七条 业主委员会在选举产生之日起30日内,向旗建设部门备案,并书面通知物业所在地社区居委会和公安派出所。

第八条 业主委员会要充分履行职责,加强对物业服务企业的管理。业主委员会辞退物业服务企业应当经业主大会同意,提前30日告知物业服务企业,并报旗建设部门备案。

第九条 业主委员会代表和维护物业管理区域内全体业主合法权益,履行下列职责:

(一)召集和主持召开业主大会,报告物业管理工作的实施情况;

(二)负责召开业主大会选聘物业服务企业,代表业主签订物业服务合同,并负责合同的履行;

(三)主持制定管理规约和业主委员会章程,并提交业主大会审议通过,监督管理规约的实施;

(四)听取业主、使用人的意见和建议,监督物业服务企业的服务活动;

(五)审议物业服务企业年度管理计划和配套工程的维修费用报告;

(六)监督及配合物业服务企业开展日常管理工作;

(七)协助物业服务企业,督促业主及时交纳物业服务费。

第十条 业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、业主委员会印章及其他应当移交的事项,移交给业主委员会。

 

第三章 前期物业管理

 

第十一条 建筑面积在5万平方米以上的新建住宅小区、建筑面积在2万平方米以上的大厦,采用公开招标的方式选聘物业服务企业;房地产开发项目的前期物业管理招投标工作,必须在办理商品房预售许可证之前完成。

建筑面积在35万平方米的新建住宅小区,建设单位可以选聘具有相应资质的物业服务企业或自行进行前期物业管理服务,建设单位自行物业管理的必须具备资质,且服务年限不得少于10年。组建业主委员会后,业主委员会可以召开业主大会,征求业主意见,重新选聘物业服务企业;也可以根据业主意愿变更建设单位管理服务年限。

建筑面积3万平方米以下的新建住宅小区,建设单位具备物业服务资质的可自行管理,建设单位不具备物业服务资质的由旗建设部门采取就近选派物业服务企业的方式进行管理。

第十二条 更换物业服务企业的,新选聘的物业服务企业与原物业服务企业或建设单位交接时,原物业服务企业或建设单位应当移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑结构图,配套设施、地下管网工程图等验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料和运行、维护保养记录;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)业主名册;

(五)物业管理必需的其他资料。

第十三条 新建住宅小区,建设单位需按照下列规定配置物业服务用房:

(一)建筑规模在1万平方米以下的,应当提供不低于30平方米的物业服务用房;建筑规模在1万平方米以上的,应当按照不低于总建筑面积千分之三的标准提供物业服务用房;

(二)业主委员会办公用房建筑面积不低于物业服务用房总面积的五分之一;

(三)物业服务用房应是低层房屋,不得设在地下,并配备上下水、供电、供暖等设施;

(四)房屋内墙面应粉刷涂料,顶棚应吊顶或粉刷涂料,地面铺设瓷砖,卫生间墙壁、地面铺贴瓷砖并安装卫生洁具;

(五)物业服务用房内应预留通讯、有线电视等设施端口,具备正常使用功能,物业服务企业负责配备通讯设施;

(六)物业服务用房独立测量、计算面积,其面积不计入分摊的公用建筑面积内,并在房产平面图相应的位置上标注“物业用房”字样;

(七)物业服务用房属于全体业主所有,用于物业管理服务活动和业主活动,由物业服务企业负责维修、养护,不得买卖和抵押,不得占用或者改作他用。业主委员会可以代表业主申请办理物业服务用房共有产权证书,房屋产权主管部门应及时给予办理。

第十四条 旗规划部门在办理建设工程规划许可时,应审核物业管理区域内配套设施设备的设计方案;旗建设部门在综合验收时,应查验设施设备的落实情况。

第十五条 新建住宅小区,开发企业应保证共用设施设备、各类管网(线)等隐蔽工程达到如下要求:

(一)管网材质、厚度按设计图纸进行施工,管网地沟高度和宽度均不小于1.2米;

(二)供热管网布局敷设合理(建筑长度70米以上的楼房,供热管网应在中间位置入户,采取中分式供热,地沟内供热管网与其他管网的间距不得小于0.2米);

(三)卫生间排气孔和厨房烟道安装高出屋面0.5米,顶部安装防雨罩;

(四)在建筑设计时应考虑太阳能热水器的安装位置、冷热水管道位置及截面尺寸等问题;结构设计时应考虑太阳能热水器对屋面结构承载能力要求,审图机构出具审核意见书方可屋面施工;

(五)小区内应按规划、设计方案要求,配置门卫房、自行车棚、垃圾箱、监控等配套设施。

旗建设部门组织供热、供水和物业服务企业技术人员对工程项目管网材质、地沟、管线的敷设进行查验,对物业设施是否完备予以检查落实。

第十六条 物业服务企业在服务过程中,发现工程质量缺陷、小区配套设施设备不完善等问题,应及时协调建设单位解决,由旗建设部门负责督促落实。

第十七条 房屋在保修期限内出现质量缺陷的由建设单位负责维修。在正常使用情况下,房屋建筑工程的最低保修期限为:

(一)地基基础和主体结构工程,为设计文件规定的工程合理使用年限;

(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年;

    (三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;

    (四)电气系统、给排水管道、设备安装为2年;

    (五)装修工程为2年。

其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

 

第四章      物业管理服务

 

第十八条 从事物业管理活动的企业应当依法向旗工商部门办理注册登记手续,领取企业法人营业执照。

物业服务企业应当自领取企业法人营业执照之日起30日内,向旗建设部门申请核定资质等级。

物业服务企业应当在核定的资质等级范围内从事物业管理活动,未领取资质等级证书的不得从事物业管理活动。

从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。

第十九条 物业服务企业应当履行下列义务:

(一)履行物业服务合同,执行物业管理行业规范和技术标准,依法经营;

(二)依据有关法律、法规和物业服务合同,结合实际情况,起草物业管理制度;

(三)接受业主和业主委员会的监督;

(四)接受有关行政管理部门的监督管理;

(五)在小区内设置公示栏,公示物业服务承诺、服务标准、服务项目及收费标准,定期公布物业服务费用和代管资金的使用情况;

(六)妥善保管物业有关资料;

(七)房屋装修装饰前,物业服务企业应当与业主签订房屋装修装饰服务协议,物业服务企业应当将业主装修装饰的时间、地点等情况在业主所在楼内公示;

(八)物业服务企业应当加强对物业服务区的巡查、监督,对违反环境卫生、房屋装修装饰、私搭乱建、损坏房屋承重结构、擅自安装太阳能和占用小区道路场地等行为,应当及时制止、处理,及时向业主委员会和有关管理部门报告,并配合执法部门对违法行为进行查处;

(九)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

第二十条 业主委员会和业主大会可以通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业并签订物业服务合同,物业服务合同中应当对物业管理事项及服务标准、服务费用、项目管理负责人、双方的权利义务、物业服务用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

物业服务企业与业主委员会签定合同之日起30日内,向旗建设部门备案。

第二十一条 物业服务合同终止前,物业服务企业不得停止服务。

物业服务合同终止、物业服务企业不再继续服务的,应当于合同期限届满前2个月通知业主或业主委员会。

第二十二条 旗建设部门应加强对物业服务企业的管理。

(一)及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业等当事人在物业服务活动中的投诉;

(二)建立科学完善的考核巡查制度,对年度考核优秀的企业给予奖励,考核不合格的企业给予通报批评,连续两年考核不合格的企业在年检时不予初审;

(三)做好物业从业人员培训,每季度组织一次从业人员业务培训,提高从业人员素质。

第二十三条 物业服务主要内容:

(一)保持外墙完好、外观整洁;

(二)公共楼道、楼梯、地下室整洁干净,无障碍物;

(三)消防通道畅通无阻;

(四)建筑物标志明显、规范;

(五)秩序维护人员经常对小区进行全面巡视、检查;

(六)没有乱搭乱建、乱摆乱放、乱贴乱挂,以及改变建筑物结构、外貌的现象;

(七)所属设备良好、运行正常;

(八)管网设施敷设安全、美观,使用正常,无泄露现象;

(九)排水系统畅通,冬季路面无积雪,污水井盖完好无缺,道路畅通;

(十)照明路灯(固定灯具)、公共文体娱乐设施使用正常;

(十一)园林建筑小品设施完好、整洁;

(十二)污水井内污水及时清运、清掏;

(十三)小区以外的共用部分,没有“三包”单位的由物业服务企业负责环境卫生和清扫积雪;

(十四)车辆管理有序,进入物业管理区域的各类车辆,集中有序停放到停车场或指定车位,无乱停乱放现象。

第二十四条 建设单位在楼房建设中每两个单元至少配置一个地埋式垃圾箱,在综合验收前完成。

第二十五条 需要物业服务的旧住宅小区和单体楼,在充分尊重业主意愿前提下,采取自主选聘与推荐选聘服务企业的方式,实施物业管理服务。

第二十六条 旧住宅小区和单体楼的物业管理服务,可以采取以下三种方式选聘物业服务企业:

(一)业主委员会自主选聘。在成立业主大会后,选举产生业主委员会(楼委会),由业主委员会(楼委会)代表全体业主自主选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业管理服务;

(二)业主自主选聘。没有组建业主委员会(楼委会)的,由社区居委会组织召开业主大会,选聘物业服务企业实施物业服务;

(三)推荐选聘。既没有业主委员会又无法组织业主大会的,由旗建设部门、乡镇人民政府和社区居委会组织逐户征求意见,采取推荐选聘物业服务企业的方式为旧住宅小区和单体楼提供物业管理服务。

第二十七条 实施相关优惠政策,大力扶持物业服务企业。扶持资金来源:

(一)物业服务企业上缴税费地方留成部分的95%,用于旧小区基础设施建设(此项政策暂定三年);

(二)动员开发企业的捐款;

(三)旗财政给予高层住宅楼物业服务企业0.60/平方米/月的补助,给予高层业主电梯电费0.10/平方米/月的补助;

(四)旗财政给予旧小区或单体楼物业服务企业0.10/平方米/月的补助,给予单体楼供热三级管网(一户一阀)改造的补助(此项政策暂定三年)。

第二十八条 旗建设部门设专户负责扶持资金的使用管理工作。下列支出可以使用扶持资金:

(一)对旧小区和单体楼基础设施建设进行扶持,扶持资金待基础设施建设竣工,验收合格后予以拨付。基础设施建设包括:

1、建设物业服务用房;

2、建设和维修门卫房及大门;

3、建设和维修自行车棚;

4、维修院内地面;

5、配置垃圾箱;

6、监控设施的维修、维护;

7、楼道照明设施的维修及庭院照明设施的安装。

(二)对旧住宅小区和单体楼进行物业服务的企业给予补助,补助额度按建筑面积确定。

(三)对优秀物业服务企业进行扶持。

对于年度考核被评为优秀的物业服务企业给予资金奖励,奖励资金主要用于物业服务企业从业人员的培训、购置设备和工具。

(四)物业服务企业可以根据管理规模和服务范围进行兼并重组,对于依法兼并重组的物业服务企业,给予政策扶持,鼓励物业服务企业做大做强。

第二十九条 物业服务企业提供物业服务的,企业统一向业主、使用人收取物业服务费。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费由建设单位交纳;已出售尚未使用的物业,物业服务费由产权人交纳。

住宅用仓房和地下室不得收费。

 

第五章  住宅专项维修资金

 

第三十条 新建物业首期专项维修资金,由业主按照所拥有物业的建筑面积缴存,缴存标准为30/平方米(按建筑面积计算)。

第三十一条 业主缴存的住宅专项维修资金,按有关规定在银行开立专户,以物业区域为单位设账,按房号设分户账,未划分物业管理区域的,以幢为单位设账,按房号设分户账,旗建设部门利用微机专用软件进行动态监管。

第三十二条 业主分户账内专项维修资金余额不足首期缴存额的30%时,应当续缴专项维修资金,并及时存入专户。

第三十三条 物业管理区域内共用部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造费用,可在专项维修资金中列支。

保修期限过后,发生下列危及房屋使用安全的紧急情况,需要立即对住宅共用部分进行维修、更新、改造的,可以简化使用程序,按照有关规定使用住宅专项维修资金:

(一)屋面防水损坏面积超过50%造成严重渗漏的;

(二)电缆断裂造成小区停电48小时以上的;

(三)电梯故障危及人身安全的;

(四)高层住宅水泵损坏导致供水中断的;

(五)楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的;

(六)消防系统出现功能障碍,消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。

第三十四条 下列费用不得从专项维修资金中列支:

(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部分、共用设施设备维修、更新和改造费用;

(二)依法应当由相关专业单位承担的供水、供电、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

(三)因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用;

(四)根据物业服务合同应当由物业服务企业承担的维修养护费用;

(五)法律、法规、规章中明确由有关单位和个人承担的费用。

第三十五条 专项维修资金的使用,先由物业服务企业提出计划,做出一定时期内共用部分、共用设施设备维修、更新和改造计划及专项维修资金使用方案,经业主大会通过后,报送旗建设部门核实备案,方可组织实施。

未实施物业管理服务的住宅小区,由所在社区居民委员会参照前款规定制定使用方案,并组织实施。

第三十六条 专项维修资金的支出由相关业主按照其物业建筑面积的比例分摊。专项维修资金不足支付维修费用的,不足部分按照物业建筑面积按比例由相关业主分摊。

第三十七条 专项维修资金使用后,应及时将支付的款项从相关业主的个人分户账中予以分摊核减,并将相关资料存档。

物业服务企业或业主委员会应当将施工项目维修资金使用情况的相关资料存档。

第三十八条 专项维修资金自缴存之日起开始计息,利息一年一结,定期计入业主分户账内。

第三十九条 物业转让时,业主分户账中结余的专项维修资金随物业所有权同时转移。

第四十条 收取专项维修资金,应当向旗财政部门申领使用统一监制的专用票据。

第四十一条 旗财政部门、审计部门负责对专项维修资金的缴存、使用、管理进行指导和监督。

 

第六章 法律责任

 

第四十二条 物业服务企业未履行物业服务合同约定的义务,导致业主人身、财产受到损害的,依法承担民事责任。

业主、使用人未按物业服务合同约定交纳物业服务费及物业维修等分摊费用的,业主委员会应当督促其交纳;物业服务企业可以催缴、限期交付;逾期仍不交付的,物业服务企业可以在小区内公示或通过媒体等形式催缴,也可以依法向人民法院起诉。

第四十三条 旗建设部门、业主和物业服务企业违反国务院和自治区《物业管理条例》等行为,按照相关法律规定追究责任。

 

第七章   

第四十四条 本办法中“以上”、“以下”均含本数。

第四十五条 本办法未尽事宜按国务院和自治区《物业管理条例》执行。

第四十六条 本办法由阿荣旗建设部门负责解释。

第四十七条 本办法自发布之日起施行,2005年颁布的《阿荣旗物业管理办法》(阿政发[2005]26号)同时废止。